Válaszút előtt
Alapvetően négyféle választási lehetőségünk van arra az esetre, ha a hitelünk törlesztőrészleteinek nagysága már igencsak közelíti a képzeletbeli határértéket. Az első esetben nem egy meghozandó, hanem egy már meghozott intézkedés áldásos hatása véd meg bennünket a túlzott terhektől, vagyis, hogy a hitelfelvételkor olyan kombinált terméket (biztosítás és hitel kombinációja) választottunk, amely egy bizonyos határig megóv bennünket az árfolyamingadozás kockázatától. Egyéb esetben, még mindig visszafizethetjük, átütemeztethetjük, illetve átválhatjuk a devizakölcsönünket forint alapú konstrukcióra. A következőkben utóbbi két lehetőséggel foglalkozunk részletesebben.
Ha az alábbi diagrammot megfigyeljük, jól látható, hogy nyári ingadozása óta a forint tendenciózusan erősödik, ha megfordítjuk azt a szabályt miszerint erős forintgyengülés idején érdemes devizahitelt felvenni, amikor várhatóan a forint már erősödni fog, és ezáltal úgymond árfolyamnyereségünk keletkezik, akkor a jelenlegi szituáció teret adhat a gyengülésre, és ezáltal a törlesztőrészletek emelkedésére. A pillanatnyi intézkedés ellen szól azonban, hogy a forint jelenleg erős, illetve, hogy a jegybanki alapkamat 8 százalékra való emelése jelentős emelkedést okozott a hitelkamatokban, így az OTP Bank által ajánlott lakáshitel (államilag nem támogatott) éves kamata jelenleg eléri 14 százalékot, miközben ez az érték a svájci frank alapú devizahitelek esetében 3,95 százalék.
A forint jelenlegi erőssége azonban nem ok a teljes nyugalomra, az
intézkedések ugyanis csak akkor hoznak számunkra hasznot, ha azokat
időben, egy jelentősebb negatív elmozdulás esetén megtesszük, mert ha
megvárjuk, hogy a törlesztőrészlet elérje a kritikus értéket, vagyis,
hogy azt már nem tudjuk kifizetni, akkor már késő átváltáson
gondolkodni, az új törlesztőrészlet jelentősen meghaladja majd a
kereteinket.
20 év múlva...
Első látásra az átütemeztetés jelenti az egyszerűbb megoldást, vagyis,
hogy az eredetileg 10 évre felvett kölcsönünket, a szerződésben szereplő
futamidőt módosítva, nem egy évtized, hanem 15, 20 vagy 25 év alatt
fizetjük vissza. Az eljárás költsége 60
svájci frankos szerződésmódosítási díj és 22-25000 forintnyi közjegyzői
díj. A szerződéskötési díj az OTP Bank által 2006. december
4-ére közölt eladási árfolyamon (161,70 Ft) átszámítva, 9 702 Ft. Így az
összköltség 31 702 illetve 34 702 forint között változhat.
Ha feltételezzük, hogy 10 évre vettünk fel 5 millió forint kölcsönt
svájci frankban és egy éves türelmi időt is igénybe vettünk, mert a
fennmaradó összeget a lakás berendezésére szerettük volna költeni, az
első év végén tőketartozásunk megegyezik a felvételkori összeggel,
hiszen a türelmi idő alatt csakis a kamatokat és a kezelési költséget
fizettük.
Eljött az ideje a törlesztés megkezdésének, a forint svájci frankkal
szembeni gyengülése miatt azonban a törlesztőrészletet nem tudnánk
kifizetni, ezért az átütemeztetés mellett döntünk. Így ha a mai napot
vesszük az átütemeztetés napjának és a bank által a törlesztő
táblázathoz használt 170 forint/svájci frank árfolyamot felhasználjuk
(feltételezve, hogy ez az árfolyamérték a futamidő alatt állandósul),
akkor az eredetileg fizetendő összeg helyett, amely 59 140 forint
helyett, 38 820 forintot fogunk fizetni havonta, ha a futamidőt 20 évre
változtatjuk.
A fenti táblázatban azt foglaltuk össze, hogy hogyan változik az összes
visszafizetendő összeg és a teljes hiteldíj mutató a futamidő
meghosszabbításakor. Utóbbi értékeket összevetve csalóka eredményt
kapunk, hiszen a THM számítás végeredményét jelentős mértékben
befolyásolja az időtáv, amelyre számítjuk, míg az előbbi értékből jobban
látható, hogy a hosszabb távon természetesen jelentősen megnöveli a
összes visszafizetendő összeget.
Előtte, utána
A hitel átváltása forintra az átütemezésnél jóval nagyobb költségekkel
jár: a hitelfelvevőnek meg kell fizetni a
közjegyzői díjat, amely a
hitel összegétől függően 30-65 ezer forint, ezenkívül őt terheli még a
hitelbiztosítéki érték-megállapítási
díj (25 000Ft), a
hitelkeret-beállítási jutalék (kölcsönösszeg 1,5 százaléka) és
az elidegenítési és terhelési tilalom
bejegyzése a TakarNet rendszerbe (3 000Ft). Így az általunk
felvázolt esetben a minimális költség 133 000 forintot tesz ki, tehát
négyszer annyit, mint amennyibe az átütemeztetés kerül.
Az felvett 29 411,76 svájci frankot az OTP Bank napi eladási árfolyamán,
jelen esetben 161,70 forint/svájci frankon váltja át, így a hitelösszeg
4 755 882 forint lesz, ezt kell törlesztenünk a jelenleg érvényben lévő
évi 14 százalékos kamat ellenében. A törlesztő részlet várhatóan 82
370Ft lesz, így az összes visszafizetendő összeg 9 884 400 forint, a THM
pedig 18,28 százalék lesz.
Mindent egybevetve elmondhatjuk, a pillanatnyi körülmények között,
jelentős mértékű forintgyengülés mellett is az átütemezés a kedvezőbb
megoldás, míg a forint alapú hitellé átváltás, alacsonyabb kamatlábak
esetén lehetne jó válasz a problémára, bár a költségeink jóval
magasabbak lesznek, mintha megmaradnánk a devizánál.