Hitelfelvételkor, lízing igényléskor kezdeti költségekkel és rendszeres havi terhekkel kell számolnunk. Vagyoni helyzettől, havi jövedelemtől függően a két költségnem más-más megterhelést jelent. Van, aki az egyszeri nagyobb kiadásokat kerüli és cserébe magasabb havi törlesztőrészleteket fizet, mások inkább az egyszeri költségeket vállalják, hogy aztán több maradjon havi jövedelmükből.
A piacon megjelenő jelzáloghitel-termékek
szinte átláthatatlanul széles skálájából választhatjuk ki az igényünknek
leginkább megfelelő konstrukciót. Az elemzésben sorra vesszük azokat a
lehetőségeket, melyekkel csökkenthetjük a törlesztőrészleteket, illetve az
egyszeri költségeket. Kitérünk a jelzáloghitel-piacon tapasztalható
tendenciákra, mind a kereslet, mind a kínálat szempontjait figyelembe véve.
Jelzáloghitelek reneszánsza
Magyarországon a 12/2001-es, azóta többször módosított Kormányrendelethez
kapcsolhatjuk a jelzálogpiac fellendülését. Kezdetben az állami kamattámogatásos
hitelek jelentették a húzó erőt, majd 2003-2004-ben az állami támogatás
feltételeinek szigorodásával a deviza hitelek vették át a főszerepet. 2004 és
2006 között a devizahitel állomány csaknem megtízszereződött. Fellendülésének
hátterében a 2003. végén tapasztalható 11%-os HUF/CHF kamatrés állt. A BUBOR
kamatláb azóta ugyan csökkent, de a kamatrés így is 5% fölött maradt, s a deviza
hitelek napjainkig is dominálják a jelzáloghitel-piacot. Az ábrán jól látható a
forint alapú hitelek 2002-2003-as felfutása, és a deviza alapú hitelek 2004-től
megindult növekedése.
Az ábra pontos értelmezéséhez tudnunk kell, hogy a hitelállomány növekedése két
ellentétes irányú hatás, az új hitelek kihelyezésének és a meglévő hitelállomány
törlesztésének eredője. A forint alapú hitelállomány jóval idősebb, tehát a
tőketörlesztés részaránya az annuitásból eredően magasabb, illetve ezeknél a
hiteleknél jelentős szerepe van a futamidő lejárta előtti hitelkiváltásnak. Így
lehetséges, hogy a növekmény negatív irányú. A deviza hitelek esetében az
állomány frissebb, a tőketörlesztés részaránya jóval alacsonyabb, többek között
a futamidő kezdetén gyakran csak kamatfizetéssel járó konstrukciók miatt. A
deviza alapú hitelek állományának változását ráadásul az árfolyam-ingadozás is
befolyásolja, mivel a bankok aktuális MNB árfolyamon, forintban tesznek eleget
jelentési kötelezettségüknek a Jegybank felé. A BG Hitel & Lízing szakértői
szerint az elmúlt időszakban az új kihelyezések csaknem 70%-a deviza alapú.
A paletta 2006-ban az ingatlanlízinggel is színesedett, többek között a 0%-os
önerőt lehetővé tevő konstrukciók megjelenésével. A szabad felhasználású
jelzáloghitelek is megjelentek a hiteltermékek között. Az MNB adatai szerint
2005 és 2006 között ezen hitelek állománya több mint háromszorosára nőtt. A
növekedés dinamikus, de az összvolumen még alacsonynak mondható, 2006. második
félévében a szabad felhasználású hitelek a teljes jelzáloghitel-állomány 20%-át
tették ki. Ezzel összhangban áll a BG Hitel & Lízing tapasztalata; a 2006. első
félévében készült felmérésben a válaszadók több mint 80%-a az ingatlanvásárlást
jelölte meg hitelfelvétele céljaként. A szabad felhasználású jelzáloghitelek
között is a devizában denomináltak a legkeresettebbek, 2006. év végére az
állomány 93,8%-ka deviza-alapú, ez év elején pedig ez az arány már elérte a
94,5%-ot. A teljes jelzálogpiac 2001-óta 63%-os éves növekedést ért el az MNB
adatai alapján, s 2006 év végén 3.446 milliárd forintra volt tehető a teljes
lakossági jelzáloghitel állomány nagysága.
Összefoglalva; a jelzálogpiac fő mozgatórugóját a deviza-alapú hitelek adják, s
a piac szereplői lassuló, mérsékelt növekedésre számítanak 2007-ben. Az új
hiteltermékek és szabad felhasználású jelzáloghitelek mellett várhatóan a
használtlakás finanszírozás játszik majd kulcsszerepet a szektorban.
A kereslet szempontjai
A kereslet oldalon a törlesztőrészlet nagysága, és változásai, illetve az egyéb
a finanszírozáshoz kapcsolódó költségek esnek a legnagyobb súllyal a latba.
„Tapasztalataink szerint az ügyfelek választási kritériumai között első helyen a
törlesztőrészletek nagysága, illetve a futamidő alatti változatlansága áll. –
mondta el Hegedűs Éva a BG Hitel & Lízing elnök vezérigazgatója – A havi terhek
mellett az egyszeri költségek és az igénylés egyszerűsége és gyorsasága számít
az ügyfeleknek.” A jelzáloghitel-piac szereplői a kereslet fent megfogalmazott
igényeinek kielégítésére különféle konstrukciókat és kondíciókat dolgoztak ki.
Most ezeket vesszük sorra az ügyféligények szerint csoportosítva.
Alacsony kezdő törlesztőrészletek
Azoknak, akik a futamidő kezdeti szakaszán alacsonyabb törlesztőrészleteket
akarnak fizetni, akciós termékeket érdemes választaniuk. A pénzügyi vállalkozás
általában kamatkedvezménnyel, esetleg teljes kamatmentességgel csökkenti a
kezdeti törlesztőrészleteket. Az akciók időtartamát a hitelintézetek egyedileg
szabják meg, de 1 évnél hosszabb akciós időszak nagyon ritka. Ha ennél
hosszabban számít az ügyfél alacsonyabb törlesztőrészletekre, mert például
korábbi hitelei csak pár éven belül járnak le, esetleg jövedelememelkedésre
számít a jövőben, akkor a türelmi idős konstrukciót kell választania. A
konstrukció lényege, hogy a türelmi idő alatt az ügyfélnek nem kell
tőketörlesztést fizetnie. A piacon a leghosszabb türelmi időt jelenleg a BG
Hitel & Lízing nyújtja, mely lakásvásárlási hitel esetében maximum 6 év, szabad
felhasználású hitel esetében pedig maximum 4 év. Egy 20 éves futamidejű, 5
millió forintos hitel esetén 6 éves türelmi idő mellett akár 20.000 Ft-tal
alacsonyabb törlesztőrészletet fizethet a hitelfelvevő. A türelmi idős
konstrukció egy speciális módozata a Lakás-takarékpénztári szerződéssel
kombinált hitel, mely esetén 8 éves türelmi időszak is választható. Abban az
esetben, ha a hiteligénylő még ennél is hosszabban, esetleg a teljes futamidő
alatt kisebb törlesztőrészletet akar fizetni, akkor a maradványértékes
konstrukció lehet a megfelelő. A maradványérték általában a lízing termékekre
jellemző, de már lehetőség van a konstrukció alkalmazására hitelkérelem esetén
is. A termék lényege, hogy az ügyfél a teljes futamidő alatt - azonos
hitelösszeg mellett - az alap termékhez viszonyítva alacsonyabb tőketörlesztést
fizet és a futamidő lejártakor egy összegben fizeti meg a fennmaradó
tőketartozást, azaz a maradványértéket. A maradványértékes konstrukció azoknak
jelent megoldást, akik alacsonyabb rendszeres havi jövedelemmel rendelkeznek, de
későbbi bevételeikből fedezni tudják a maradványértéket, vagy jövedelmük kisebb
részét szeretnék rendszeresen hiteltörlesztésre fordítani, és cserébe vállalják
a fennmaradó tőketartozás későbbi megfizetését. Amennyiben ezt a futamidő végén
az ügyfél mégsem tudná egy összegben visszafizetni, akkor a futamidő
módosításával a fennmaradó tőketartozást is részletekben fizetheti meg. A
maradványérték maximális arányát mindig a hitelintézetek határozzák meg
egyénileg, a piacon jelenleg elérhető legnagyobb maradványérték-hányad a BG
Hitel & Lízing 20%-os szintje. A havi terheket tekintve már egy 15%-os
maradványérték több mint 4%-os törlesztőrészlet csökkenést jelenthet.
A hitelfelvétel egyszeri költségeinek nagysága
Az ügyfelek szempontjából másik fontos tényezőt az egyszeri költségek jelentik.
A hitelintézetek ezen a területen is kínálnak akciós kedvezményeket, az akció
keretében elengednek bizonyos díjtételeket. Amennyiben az ügyfél meg akar
szabadulni a hitelfelvétellel járó költségektől, akkor a díjak meghitelezése
lehet számára megoldás. Ez azt jelenti, hogy az összes felmerülő költséget –
folyósítási, értékbecslési, szerződéskötési díj, óvadék, közjegyzői díj – a
tőketartozáshoz csatolják és az ügyfél a hitellel együtt fizeti vissza azokat.
Ez a lehetőség azoknak jelenthet segítséget, akik rendelkeznek ugyan a havi
törlesztőrészlet fizetéséhez szükséges jövedelemmel, de nincs fedezetük az
induló költségekre, vagy nem akarják megfizetni azokat. A piacon elsőként
megjelent BG Hitel és Lízing díjkedvezmény opciója például a fent említett
összes költséget, köztük a közjegyzői díjat is magába foglalja. Jövedelem alapú
lakás és szabad felhasználású hitelek esetében havi 700 Ft körüli
többletkiadással az ügyfél azonnali kiadása 100.000 forinttal csökkenhet, egy 5
millió forintos hitel esetén. Jövedelem igazolás nélküli lakáshitelek esetén
akár 240.000 Ft körüli összeg azonnali megfizetését is el lehet kerülni havi
1.700-1.900 Ft körüli törlesztőrészlet növekedéssel. Az opció további előnye,
hogy a díjak nem csökkentik a finanszírozási hányadot, magyarán a felvett hitel
összege nem csökken a meghitelezett díjakkal.
Az itt bemutatott lehetőségekkel a hitelt vagy lízinget igénylők havi jövedelmük
alakulásához szabhatják törlesztőrészleteiket, és nagyobb pénzügyi szabadságot
élvezhetnek a hiteltörlesztés mellett is.