Mit kell tudni, ha lakáshitelt veszünk fel?

Magyarországon az ingatlanhitelek piacán a bankok egyre erősödő versenye tapasztalható az ügyfelek megszerzéséért. Választáskor azonban figyelembe kell venni, hogy a kedvezmények maximum az első ügyleti év hiteldíját érintik, ezért a hosszú távon kedvezőbb hitelajánlat kiválasztásához a bankok standard – nem akciós – hiteldíjainak összehasonlítása is szükséges.

Az igényeinknek leginkább megfelelő hiteltermék megtalálásának egyik kulcskérdése a bankok által meghatározott – a fedezetként felajánlott ingatlan értékéhez viszonyított – maximális finanszírozási arány. Egyes pénzintézetek ezt a folyósítható legmagasabb hitelösszeg kalkulálásához használt arányszámot a forgalmi érték százalékában, míg mások a forgalmi értéknél alacsonyabb hitelbiztosítéki érték (HBÉ) százalékában határozzák meg. Utóbbi esetben nem mellékes, hogy a HBÉ meghatározása az ingatlan forgalmi értékének mekkora százalékában történik. Ugyanazon átlagos állagú használt ingatlan esetében ez bankonként és értékbecslőnként változhat, és általában a forgalmi érték 65–85 százaléka között mozog. A HBÉ-ből kalkulált maximális finanszírozási arány is jelentős szórást mutat: a banktól és az ügyfél jövedelmétől függően 40–80 százalék között mozog. Az ugyanazon ingatlan fedezete mellett felvehető maximális hitelösszeg nagysága között bankonként jelentős eltérés adódhat. Ennek a jelentősége akkor válik nyilvánvalóvá, amikor kiderül, hogy míg az egyik bank a hitelösszeget kiegészítő ingatlanfedezet bevonásához köti, addig egy másiknál a megvásárolni kívánt célingatlan is elegendő a hitelfelvételhez – magyarázta a szakértő. A konstrukciók tényleges árának összehasonlítását a teljes hiteldíjmutató (THM) teszi lehetővé. A pontos összehasonlítást azonban több tényező is nehezíti. Az egyik az akciós THM-ek használata, amelyek kizárólag az akciók időtartama alatt érvényesek, és nem adnak információt az akció után fizetendő teljes hiteldíjról. Ez egyes esetekben még az ügyfelek megtévesztését is eredményezheti. A másik probléma, hogy a bankok a THM-et általában kizárólag a kormányrendelet által előírt 20 éves futamidőre felvett 5 millió forint hitelösszeg vonatkozásában közlik. Ez pedig nem nyújt tájékoztatást az ettől eltérő összegű és futamidejű hitelek valós áráról. Egy laikus ügyfél számára támpontot jelenthet, ha tudja, hogy a hitelösszeg 5 millió forinthoz képesti növekedése és a futamidő 20 évhez képesti csökkenése a THM csökkenését, míg a hitelösszeg csökkenése és a futamidő növekedése a THM növekedését eredményezi. Egy 25 évre felvett 4 millió forint összegű hitel teljes hiteldíjmutatója tehát biztosan magasabb lesz a pénzintézet hirdetményében közölt THM-nél. A kiválasztásnál fontos szempont a megfelelő futamidő is. Növelése csökkenti ugyan a törlesztőrészletet, de emeli a futamidő alatt fizetendő összes kamat és kezelési költség összegét, azaz drágítja a hitelt. Ezért olyan futamidőt célszerű választani, amelynél a törlesztőrészlet csökkenése még nem eredményezi a hiteldíj aránytalan növekedését. A bankok közti választás során az sem mellékes, hogy a kezelési költség megállapításánál milyen számítási módszert alkalmaznak. Ne elégedjünk meg a kezelési költség százalékos értékének ismeretével. Olyan változat kell, amikor tőketartozásunk csökkenésével együtt a kezelési költség összege hónapról hónapra csökken. Az általánosan használt megoldás az, hogy a kezelési költséget az év elején fennálló tőketartozásra vetítve állapítják meg, így a havi összege egyazon éven belül állandó, de évente csökkenő összegű. A legkevésbé ügyfélbarát megoldás, amikor a kezelési költséget a teljes futamidő alatt a kezdeti hitelösszegre vetítve állapítják meg.