Robbanás előtt a lakáslízing piaca.

Egyelőre még kevés cég kínál, ám szinte valamennyi jelentős pénzintézet készül rá, hogy önerő nélküli lakásszerzést lehetővé tevő ingatlanlízinget is nyújtson. Ez az új szolgáltatás úgy tágítja a lakást vásárolni képesek körét, hogy annak pénzügyi terhei nem annyival magasabbak, mint a szolgáltató által vállalt kockázat.

Hitelképtelenek is választhatják

E látszólagos ellentmondás oka, hogy új lakás megvétele és lízingbeadása esetén a lízingcég már az ingatlan megvásárlásakor visszaigényelheti az általános forgalmi adót, befizetnie azonban csak akkor kell, amikor a lízingdíj befolyik hozzá. Így gyakorlatilag az ingatlan értékének 16,6 százalékát az állam finanszírozza, arra nem kell hitelt felvenni. Ez 1-1,5 százalékkal csökkenti a finanszírozási költségeket - mondta kérdésünkre Tölgyes László, a BG Hitel & Lízing vezérigazgatója, hozzátéve, befektetési célú lakásvásárlás esetén különösen a vállalkozásoknak éri meg a lízingelés.

A lízingszolgáltatás keretében a lízingtársaság megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, majd az ingatlant a lízingbevevő használatába adja, aki ugyan csak a legfeljebb 25 évig tartó futamidő végén válik tulajdonossá, de a tulajdonosi jogokat az ingatlan tulajdonának átadása kivételével már a futamidő alatt is gyakorolhatja, például albérletbe adhatja.

A lízingszerződésnek két fajtája van. A nyílt végűek esetében a díjak megfizetése után futamidő végén a lízingbevevő automatikusan tulajdont szerez. A zárt végű esetében lízingbevevőnek vételi joga van arra, hogy a futamidő végén a maradványérték megfizetésével az ingatlan tulajdonosává váljon.

A lízingbevevő ezt a jogát harmadik személynek is átadhatja. Így a lízinggel vásárolt lakás mentes az örökösödési illeték alól, hiszen a nyílt végű lízingkonstrukcióknál a lakás tulajdonjogának lehívása bárkire átruházható.

Mivel az ingatlan a futamidő végéig a lízingbeadó tulajdonában marad, ezért az megengedheti magának, hogy ne követeljen önrészt a lízingbevevőtől. Ennek megfelelően két csoportból áll a lakáslízing iránt érdeklődők köre.

Akadnak, akik az önerő hiánya, vagy valamilyen, a jövedelemvizsgálat során felmerülő akadály miatt a banki hitelek nagy többségét nem tudják felvenni. Számukra az önerő nélküli finanszírozás lehetősége vonzó.

A másik csoport elsősorban üzleti lehetőségként tekint a középtávon jó megtérülési rátával kecsegtető lakáslízingre. A befektetőket nem csak a 0 százalékos önerő bátorítja, de - amennyiben az ingatlan saját cégbe kerül - elszámolhatják az amortizációt, és hosszú, kiszámítható intervallumban csökken a cég adóalapja is.

A megszorítások élénkíthetik a piacot

Tölgyes László szerint a lakáslízing piaci részesedése idén 10 százalékosra emelkedhet, vagyis reális az előzetesen becsült 25 milliárd forintos cél elérése. Egyes szakértők úgy vélik, a részesedés hosszú távon akár 20 százalékra is beállhat, sőt vannak, akik már most ekkora érdeklődést tapasztalnak. Az Elephant Holding Zrt-nél az összes ügyfél egyötödét teszik ki a lízingesek - igaz, a cég csupán Budapesten fejleszt, ahol a vidékinél magasabb a konstrukció aránya.

Csikós Balázs, az Elephant Holding pénzügyi igazgatója kiemelte, Magyarországon a lakáslízingnek - ellentétben az autók piacával - nincs múltja, ráadásul kimondottan drágán indult. Menet közben azonban átalakult, és ma már egy egyszerű havidíj-kalkulátorból is kiderül, hogy nem sokkal drágább, mint a banki hitel. Ennek oka, hogy a lízingdíjak egy ideje árban követik a hiteleket.

Megjegyzendő, a már említett kamatmentes áfatörlesztés csak az újépítésű ingatlanokra érvényes, ezért a használtak lízingeléséhez már 10-30 százalékos önerő szükséges. Mégis van érdeklődés e szegmensben, hiszen az önerő jobbára így is alacsonyabb, mint a hiteleknél, ráadásul egyszerűbb és gyorsabb az ügyintézés. A CIB Ingatlanlízing Rt. kérdésünkre a használt lakásokat tekintve is növekvő érdeklődésről számolt be.

Előnyben az újépítésű lakások

Feltehetően sokakat elriaszt a lízingszerződés megkötésétől az a tévhit, hogy a lakás csak az általában 15-25 éves futamidő végén kerülhet a birtokukba. Valójában egyre gyakoribb a refinanszírozás, ennek keretében - többnyire három-négy év elteltével, mire az ügyfél elegendő önerőt gyűjt - egyszerűen átalakítják a lízinget banki hitellé. Sőt, léteznek már úgynevezett kombinált termékek, amelyek eleve a későbbi refinanszírozási lehetőséget kínálják (persze a cégcsoporton belül, vagy a banki partnerrel együttműködve).

Kiszállni sem különösebben nehéz a lízingből, vagy legalábbis nem nehezebb, mint egy hitelből: az előtörlesztés díja ugyanúgy 3 százalék. Ide tartozik, hogy a magyar piac viszonylag fiatal, nagyjából féléves, ráadásul a megkötött szerződések egy része mögött még nem áll kész lakás. Emiatt csak az következő hónapokban derül ki, milyen a fizetési hajlandóság; bedől-e annyi szerződés, mint az autóknál.

A nagy bankok többsége tervezi a cégalapítást

Erste: július elején

Mivel lízingszolgáltatást csak lízingcégek nyújthatnak, ez azt jelenti, hogy bankok közvetlenül nem foglalkozhatnak vele. A Magyarországon működő jelentős pénzintézetek közül mindegyiknek van lízingszolgáltatást nyújtó érdekeltsége.

A nagyobb magyarországi bankok közül azonban csak három pénzintézet - a CIB Bank, a HVB Bank és az OTP Bank - érdekeltsége kínál lakáslízinget. A jelentősebb bankok közül azonban valamilyen szinten mindegyik fontolgatja a belépést erre a piacra.

Közülük az Erste Bank előkészületei lehetnek a legelőrehaladottabbak. Az osztrák érdekeltségű pénzintézet ugyanis azt tervezi, hogy július elején vezeti be a magánszemélyeknek nyújtott ingatlanlízing-szolgáltatását, mely eleinte csak néhány, az év végén azonban a bank összes fiókjában elérhető lesz.

CIB: panelra nem

A CIB Bank lízingcége alapkonstrukciójában Pest megyében, a megyeszékhelyeken, továbbá olyan településeken lévő ingatlanokat finanszíroz lízing segítségével, ahol CIB-fiók található. Ha az ingatlan fekvése az előbbiekben meghatározottaktól eltérő, akkor a kockázatvállalás, illetve a biztosítékok mértékének megítélése ingatlanonként egyedileg történik. A lízingcég nem vállalja a vályogból épült ingatlanok finanszírozását sem.

Az ügyfél, jövedelmével kapcsolatos elvárás, hogy az legalább a törlesztőrészlet kétszerese legyen, de jövedelemvizsgálat csak 100 százalékos finanszírozás esetén történik. Az önerő növelésével egyre kevésbé kell megfelelni a jövedelmi szempontoknak. Standard önerő mellett ( új ingatlan esetén 10 %, használt ingatlan esetén likvid érték és vételár különbözete) nincsen jövedelemvizsgálat.

HVB: féléves munkaviszony

A HVB Leasing Hungary konstrukcióját azok a legalább 18 éves, cselekvőképes devizabelföldi és devizakülföldi magánszemélyek vehetik igénybe, akik a lízingszerződés lejáratakor 65 évnél fiatalabbak, legalább 3 hónapja aktív lakossági bankszámlájuk és 6 hónapos folyamatos munkaviszonyuk van. Az említett lízingszerződést azok a vállalkozók és devizabelföldi társas vállalkozások is megköthetik, amelyeknek legalább 1 éves üzleti múltjuk és egy lezárt üzleti évük van.

OTP: fedezeti alappal

Magyarországon először az OTP Bank érdekeltségébe tartozó OTP-SCD Lízing Zrt. kínált önerő nélküli lakáslízing-konstrukciót magánszemélyeknek és vállalkozásoknak. Nyílt végű finanszírozási konstrukciónk keretében a lízingcég a lakásvásárlók által kiválasztott, újépítésű ingatlan teljes vételárát megfizeti az eladónak.

Az önerő nélküli lakáshoz jutási lehetőség mellett a lízingcég zárt végű konstrukciója 30 százalék önerő befizetése mellett használt lakóingatlanok, illetve az új lakáshoz tartozó garázsok, tárolók, irodák, üzlethelyiségek finanszírozására is lehetőséget kínál. Zárt végű lízingkonstrukció választása esetén a teljes tartozás visszafizetését követően a lízingbevevő automatikusan az ingatlan tulajdonosává válik.

Az ügyfelek biztonsága érdekében a lízingcég az első háromhavi lízingdíjból fedezeti alapot képez, amely pénzügyi zavarok esetén negyed éves türelmi időt biztosít az ügyfelek számára.