Rengeteg apróságra
kell odafigyelni egy lakáshitel kiválasztásánál, ugyanis olyan tételek
jelenthetnek a hosszú futamidő alatt súlyos százezer forintokat, melyek felett
figyelmeztetés hiányában könnyedén elsiklottunk volna. Kiváló példa erre a
kezelési költség számítási módja, melynek
figyelmen kívül hagyásával milliós buktát is összehozhatunk. Jelen
összeállításunkban kifejezetten a slágertermék svájci frank hitelekre
fókuszálunk, ezen belül is az átváltási árfolyamok szerepére, az ügyfelek
ugyanis akár tudtukon kívül is havi rendszerességgel szembesülnek ezzel a
tétellel. Lássuk, hogy mire kell figyelni és mekkora jelentőséggel bír a
konverziós árfolyam!
Hogyan érint a konverzió?
Sokan bele sem gondolnak egy devizahitel felvételénél, hogy adott esetben nem 10
millió forint hitelt igényelnek, hanem ezen összegnek megfelelő svájci frankot
és adósságukat a teljes futamidő alatt frankban tartják majd nyilván. A
folyósítás természetesen az adásvételhez igazítva forintban
történik, azaz a kapott svájci frankunkat átváltja a bank forintra,
természetesen az alacsonyabb, deviza vételi árfolyamon. (Logikailag a
bank megveszi a frankot tőlünk és forintot ad érte.)
A havi rendszerességű törlesztésnél épp fordított a helyzet:
az adósságunk svájci frankban van nyilvántartva, a fizetésünket azonban
forintban kapjuk, ezért vennünk kell frankot az adott havi törlesztőrészlet
kifizetéséhez. (A bank értelemszerűen a magasabb, deviza
eladási árfolyamon ad nekünk svájci frankot a törlesztéshez.) Minderre
azért van szükség, mert egy devizahitel esetében a havi törlesztőnk az adott
devizában fix, abban van megállapítva, az ennek megfelelő forintösszeg viszont
hónapról hónapra változhat az árfolyam-elmozdulásoknak köszönhetően.
Láthatjuk, hogy a devizahitelek esetében minden adott hónapban
szembesülünk a forintunk devizára váltásával, így érdemes lehet
mérlegelni, hogy melyik banknál milyen árfolyamon történik ez. Az igazi
különbség nem is az elméleti oldalon van, ugyanis mindenki deviza eladási
árfolyammal számol, sokkal érdekesebb azonban, hogy melyik banknál hogyan alakul
ez a kurzus.
Mikor kell figyelni? A kulcsfontosságú napok
Bankonként eltérhet, hogy adott hónapon belül melyik napi árfolyamot veszik a
konverzió alapjául. Az OTP Bank jelzáloghitelek esetén minden
hónap 4. napja előtti munkanapon érvényes saját deviza eladási árfolyammal
számol, míg az Erste Banknál a 15-e a kulcsnap.
Az UniCredit Banknál a lakáscélú hitelek esetén a hónap utolsó
banki munkanapján érvényes árfolyam az irányadó, míg a szabad felhasználású
hiteleknél a szerződés hatálybalépésének napját kell hónapról hónapra figyelni.
A K&H, az Allianz Bank és a CIB
esetében az ügyfelek megválaszthatják a törlesztési napot, melyet a CIB
tapasztalatai szerint a legtöbben a fizetés környékére időzítenek. Az Allianz
Bank kiemelte, hogy az így kitűzött fordulónap a szerződés tartamára állandó
marad.
Mennyit lehet bukni? Egy egyszerű példa
A következőkben megnézzük, hogy egyes bankoknál hogyan alakultak a törlesztési
konverzióhoz használt árfolyamok a legutóbbi tranzakcióknál. Az egyes
időpontokhoz tartozó deviza eladási kurzusok mellett az MNB középárfolyamot is
feltüntetjük, mintegy viszonyítási alapként.
A korábban leírtaknak megfelelően minden törlesztési árfolyam más-más bankot
reprezentál, a pénzintézeteket azonban nem nevezzük meg, mivel sokan eleve nem
kívánták megadni a konkrét tranzakciókhoz kapcsolódó árfolyamot.
Számításaink szerint a
deviza eladási és az MNB középárfolyam közti különbség a fenti adatokat alapul
véve bankonként és időpontonként 1,3-2% között mozog. Akadt olyan bank, mely
megerősítette, hogy náluk éves átlagban 1,9%-os az eltérés, míg
máshol 1,75%-kal magasabb átlagosan a deviza eladási árfolyam a
középárfolyamnál.
A fenti adathalmazból érdemes a véletlenül egy időpontra (február 15.) eső
árfolyamokat kiemelni és egy rövid számítással számszerűsíteni, mennyit is
jelenthet egy hosszú futamidő alatt a konverziós hatás, amennyiben
minden egyéb tényezőt változatlannak tekintünk! Ha 10 millió forintot
szeretnénk svájci frank alapon 20 évre felvenni, akkor a havi, nagyságrendileg
470 frankos törlesztő megfizetésére februárban az egyik banknál 77 644 Ft-ra van
szükség, míg a másik pénzintézetnél 78 264 Ft-ot kell fizetnünk ugyanazon frank
mennyiségért. Amennyiben feltételezzük, hogy a két bank által alkalmazott deviza
eladási árfolyamok közti különbség nem változik, akkor a teljes futamidő alatt
nagyságrendileg 150 000 Ft-tal járunk rosszabbul a kedvezőtlenebb árfolyamot
alkalmazó banknál. (Ne feledjük, hogy jelenértékben - a pénz
időértékével számolva - ez a tétel nem túl jelentős, ugyanis 20 év alatt
jelentkezik.)
Meg kell jegyezni, hogy a fenti példa teljes egészében fiktív, nem
létezik ugyanis két olyan hitel, mely minden paraméterében
tökéletesen megegyezik és csak a bank által alkalmazott árfolyamban lenne
eltérés. Éppen ezért, a választási probléma komplexitása miatt lehet
érdemes egy valóban független, a kínálati paletta egészét átlátó tanácsadó
segítségül hívása a döntés meghozása előtt.
forrás: www.penzcentrum.hu
