Lassan cikksorozattá növi ki magát hasábjainkon a jelzáloghitelezés témakörében a nemzetközi innovatív konstrukciók vizsgálata, melyek kitűnő keretet teremtenek ahhoz, hogy rávilágítsunk, milyen szempontokat kell mérlegelni egy hitelfelvételi döntésnél és mikre lehet számítani a hazai piacon a verseny intenzitásának továbbfokozódásával. Alábbi összeállításunkban alapvetően arról lesz szó, hogy megéri-e hitelfelvételkor egy adott összeget pluszban kifizetni azért, hogy alacsonyabb kamat mellett kaphassuk meg a hitelt. Lássuk hát, mit is tud ez a tengerentúli konstrukció és min kell elgondolkodni, ha hónapok múlva egy hazai bankfiókban ilyesmi döntési helyzet elé állítanak minket!
Az ajánlat lényege egy
egyszerű példán keresztül
A gyakorlatban arról van szó, hogy ha az ügyfél felvesz egy jelzáloghitelt,
opcionálisan csökkentheti annak fix kamatát azáltal, hogy ún. diszkontpontokat
vásárol. Alapesetben egy diszkontpont negyed százalékpontos
kamatcsökkentést jelent és a hitelösszeg 1%-ába kerül. Nézzük ezt egy
példán keresztül, hogy könnyebb legyen megérteni!
Amennyiben valaki 30 évre, fix kamat mellett 200,000 dollár hitelt szeretne
felvenni és ezt 6.25%-os éves kamat mellett kapná meg, akkor 2,000 dollár
azonnali kifizetése esetén 6%-ra mérséklődhet a fizetendő kamata. Ez az opció
32.33 dolláros havi megtakarítást eredményez, így könnyen kiszámítható, hogy 62
hónap a megtérülési idő, vagyis a havi megtakarítások összege
ekkora éri el a kezdetben letett 2,000 dollárt. (Megjegyezzük, hogy ekkor még
nem számoltunk a pénz időértékével, tehát nem diszkontált megtérülést adtunk
meg.)
A legtöbben rossz lóra
tesznek...
A témában a közelmúltban érdekes tanulmány látott napvilágot: Yan Chang és
Abdullah Yavas az ügyfelek viselkedésének vizsgálatából arra a következtetésre
jutott, hogy a hitelfelvevők túlnyomó többsége feleslegesen fizet a
diszkontpontokért, melynek eredményeképpen később hibát hibára halmoz.
Az előző példából adódóan a legkézenfekvőbb hiba, hogy sokan
túlbecsülik, meddig fogják törleszteni a hitelt, így sok esetben el sem érik a
megtérülési időt, annak diszkontált módszerrel meghatározott értékéről
nem is beszélve...
A kutatók 3,899 hitelügyletet vizsgáltak, melyeket 1996 januárja és 2003
decembere között kötöttek. Ezek statisztikái alapján elmondható, hogy az
ügyfelek nyolcada vásárolt diszkontpontot.
A vásárlásra szavazók kétharmada 2005 júniusára már visszafizette
kölcsönét, vagy azért mert eladta az ingatlant, vagy refinanszíroztatta
a hitelt. Ezen részaránynak csupán 1.4%-a kötött pénzügyileg pozitív
kimenetelű ügyletet a diszkontpont-opció lehívásával.
A fennmaradó egyharmadnak 2005 júniusában is volt még fennálló kötelezettsége,
így elérték a megtérülési időt.
A kutatás talán egyetlen komoly gyengepontja, hogy historikusan alacsony kamatok
és emelkedő ingatlanárak idején készült, így a hitelfelvevők számára igencsak
vonzó alternatívát jelentett a refinanszírozás, míg az emelkedő kamatok idején
jelentősen profitálhatnak az ügyfelek a diszkontpontokkal még alacsonyabban
rögzített kamatból.
Mik a leggyakoribb hibák?
Lehet, hogy a kutatás az emelkedő kamatok időszakában más eredményt hozott
volna, a végkövetkeztetések azonban egyértelműek: a legtöbben
túlbecsülik, hogy meddig lesz meg a hitelük, a többiek pedig a diszkontpontok
megvétele miatt nem élnek a kínálkozó refinanszírozási lehetőségekkel, mivel
sajnálják a már "befektetett pénzt".
Előbbi hiba a fentiek tükrében teljesen egyértelmű, az utóbbi esetben pedig az
elsüllyedt költségek fogalmát kell felidézni magunkban a döntés
előtt. Az elsüllyedt költség olyan múltbeli ráfordítást jelent, mely nem szabad,
hogy a későbbiekben befolyásolja jövőre vonatkozó döntéseinket, hiszen
visszamenőleg azt már nem tudjuk befolyásolni. Más szóval: ne ragaszkodjunk
görcsösen a drága pénzért vett pontjainkhoz, ha a csökkenő kamatszint miatt
olyan refinanszírozási lehetőségeink adódnak, melyekkel sokat spórolhatunk.
A kutatás tapasztalatai szerint aki beruházott ezekbe a diszkontpontokba,
általában túl későn élt a refinanszírozás adta lehetőséggel, így pénzügyileg nem
éppen a legjobban jött ki az üzletből.
Az opciót tehát akkor érdemes lehívni, ha arra számítunk, hogy a
megtérülés időpontjában még lesz fennálló hiteltartozásunk és a kamatok
emelkedését várjuk, akkor érdemes ugyanis egy általunk alacsonynak vélt
szintet hosszabb távon fixálni. Fontos persze, hogy ne ússzunk árral szemben,
azaz a kamatok esetleges csökkenése esetén tudjuk mit kell tennünk: fogadjuk el,
hogy várakozásaink hibásak voltak és refinanszíroztassunk.
forrás:
www.penzcentrum.hu