Fizess, hogy lakáshitelt kaphass! Leleplezett kezdeti költségek...

A fizetőképes lakásvásárlókért folytatott harcban a kereskedelmi bankok, az esetek többségében, az első törlesztésig felmerülő költségek és az első kamatperiódusban érvényes kamatok csökkentésének eszközéhez nyúlnak. Utóbbival főként a teljes hiteldíj mutatót "korrigálva" szeretnének minél jobb helyet szerezni maguknak a pénzintézetek időről időre változó rangsorában, míg a front-end költségekkel sokkal közvetlenebbül célozzák az ügyfeleket.
Az értékbecslési díjak "elengedése" szinte mindennapos kedvezmény, amelyet manapság a hitelfelvételkor a bank számára az egyetlen bevételt jelentő hitelfolyósítási-, hitelkeret-beállítási vagy szerződéskötési jutalék/díj megnyirbálásával egészítenek ki a bankok. Persze semmi sincs ingyen, még a kedvezmények sem, a kereskedelmi bankok a hosszútávú ügyfélkapcsolat reményében, a jövedelem ideutaltatásához és meghatározott számú csoportos beszedési megbízás megadásához kötik az akciókban való részvételt.

A front-end költségek jelentősége azonban nem csak az ügyfelek becsalogatásában rejlik. Mivel ezek a díjak a futamidő elején merülnek fel, a teljes hiteldíj mutató számításának módszeréből fakadóan, jelentős szerepet játszanak annak alakulásában. Így fordulhat elő, hogy két konstrukció összehasonlításakor arra a furcsa jelenségre bukkanunk, hogy a törlesztőrészletek és a THM-k nem a megszokott képet mutatják, vagyis alacsonyabb törlesztőrészlethez magasabb teljes hiteldíj mutató tartozik.

A jelenség hátterében a front-end költségek állnak, melyek semmilyen módon sem módosítják a törlesztőrészletet, de pontosan azért, mert a hitelfelvétel korai stádiumában fordulnak elő, megnyomhatják a THM-et.

Persze a hitelfelvevők számára a THM számítás rejtelmein túl, ami igazán érdekes az az, hogy pontosan mennyivel terhelik meg pénztárcájukat az első törlesztésig felmerült költségek és ebből mit kinek kell megfizetniük. Kérésünkre a Budapest Bank, a CIB, az Erste, az Inter-Európa Bank, a K&H, az MKB, az OTP, az UniCredit Bank és a Volksbank ismertette a lakáshiteleknél felmerülő front-end költségeket.

Több száz ezer egy hitelért: mi jut ebből a banknak?

Arra kértük a hazai kereskedelmi bankokat, hogy tételesen sorolják fel és számszerűsítsék az első törlesztésig felmerülő díjakat és jutalékokat egy 10 millió forintos svájci frank alapú lakáshitel esetében. A bank, a közjegyző, az értékbecslő és a földhivatal felé teljesítendő díjakat összegezve arra az eredményre jutottunk, hogy az első törlesztésig felmerülő költségek összege 200 és 250 ezer forint között alakul.

Ez alól kivételt képez a K&H, amely egyik piaci kamatozású lakáshitel-konstrukciója keretében egyéb költségek nélkül, kizárólag kamatfizetés mellett is ajánl lakáshitelt ügyfeleinek. Ebben az esetben a bank felé fizetendő díjak kinullázódnak, vagyis minden költség a kamatba beépítve kerül megfizetésre.

Az alábbi táblázatokban a bankoktól kapott információkat foglaltuk össze. A felső, vastag szegéllyel kiemelt részben a pénzintézetek bevételét képező díjakat tüntettük fel. Egyértelműen látszik, hogy különböző nevek alatt, de minden bank csak egy tétellel terheli a hitelfelvevőket, ennek összege 100 és 150 ezer forint között változik. A szerződéskötési és szerződésmódosítási díjat módosítja a jövedelemigazolás megléte, vagy épp hiánya, illetve az ügyfél minősítése.

Az általában elengedésre kerülő értékbecslési díjat valójában megtérítik a bankok, az ugyanis nem nekik, hanem az általuk elfogadott értékbecslőnek jár. A díj mértéke a válaszadó bankok esetében 25 és 36 ezer forint között változik, ennyit spórolhatunk tehát egy átlagos akció keretében.

A Volksbank ennél tovább ment, jelenleg két akciója is érvényben van, a bank az augusztus 1. és szeptember 30. között igényelt piaci kamatozású lakáshitelek esetében a közjegyzői díjjal, a július 2. és augusztus 31. között igényeltek esetében pedig az értékbecslési díjjal csökkenti a szerződéskötési díjat. A táblázatban is szereplő szerződéskötési díj az akciók nélkül 200 ezer forint lenne (vagyis mértéke a hitelösszeg 2 százaléka).

Az Erste Bank abban az esetben, ha a hitel jövedelem és fedezet alapon kerül felvételre, a bank maximum 50 ezer forintot vagy ennek megfelelő deviza összeget elenged a folyósítási jutalékból, amennyiben az ügyfél a már korábban említett módon ideirányítja a jövedelmét.

A közjegyzői díjak mértéke az okirat típusától függ, annak mértéke a pótfedezetek és kezes bevonása esetében változhat, így a bankok nem is szívesen közlik ezt a viszonylag magas, de nem nekik járó díjat. Annak érdekében, hogy ne hozzuk se előnybe, se hátrányba a közjegyzői díjakat nem számszerűsítő pénzintézetek, a díjat a többi bank által adott válaszok átlaga körül határoztuk meg 60 ezer forintban és pirossal jelöltük a táblázatokban.

Körképünk elkészítésében a CIB Bank is segítségünkre volt, ahonnan megtudhattuk, hogy a bank a folyósítási jutalékon kívül más tarifával nem terheli az ügyfelek pénztárcáját. Ennek mértéke 0 és 2 százalék között a hitelkockázat mértékének függvényében. 2 százalékos folyósítási jutalékkal csak a jövedelemigazolás nélküli hitelek esetében kell szembenézni az ügyfeleknek.

Összességében véve elmondhatjuk, hogy a front-end költségek közel 65 százalékát a bank felé fizetendő díj teszi ki, amely lehet hitelfolyósítási, hitelkeret-beállítási vagy szerződéskötési díj, az egyéb költségek pedig az okirat típusának függvényében változnak.

forrás: www.penzcentrum.hu