Hitel vagy lízing?

Kinek jó az újonnan bevezetett lakáslízing, és milyen rejtett csapdákat tartogat a kis önerejű konstrukció? Vannak-e rejtett előnyei az eddig ismert ingatlanhiteleknek? Összevetettük a friss és a már évek óta futó finanszírozási formákat.

Egy XVI. kerületi család szeretett volna végre kiköltözni az albérletéből, és venni egy tágas saját lakást. Hamar rátaláltak a 92 négyzetméteres, panorámás ingatlanra a szomszédságban, kedvezőnek mondható, 20 millió forintos áron. Ám az ingatlanközvetítőt segítő hiteltanácsadótól hamar megtudták, hogy összegyűjtött 4 millió forintjuk nem lesz elég lakáskölcsönre, mert önerőként legalább a vételár felét kell előteremteni. Ekkor hallottak a frissen meghirdetett lakáslízing konstrukcióról. Amikor előzetes számítást kértek a lízingcégtől, kiderült, hogy 15 éves futamidőre 142 ezer forintos törlesztő részlettel kell számolniuk: megdöbbentek a magas összegen, és letettek a lakásvételről. Eddig ugyanis 50 ezer forintos albérletet fizettek. Nem kevés hasonló történetet hallani manapság: az önerő nélkül is költözni akarók megváltásként várták a lakáslízinget, ám hamarosan kiderült, hogy ahhoz bizony jelentős jövedelem szükséges.

Lízinggel gyorsabb

Mégis, vannak-e előnyei a magánszemélyek lakáslízingjének a hitellel szemben?
A lízingkonstrukció legnagyobb vonzereje az alacsony önerő, miközben a lakáshitel csak a vételár felére elég általában. Utóbbi azért van, mert a bankok az úgynevezett hitelbiztosítéki érték 60-80 százalékát ítélik meg. A hitelbiztosítéki érték azt az árat jelenti, amelyet a bank gyorsan megkaphat, ha esetleg el kell árverezni az ingatlant: összege legtöbbször a piaci értéknél alacsonyabb, 70-80 százalék. Másként gondolkodnak a lízingcégek, amelyek minimális önerőt kérnek: ők ugyanis nem adnak tulajdonba ingatlant, hanem maguk veszik meg azt, és a lízingelő vevő előtörlesztés nélkül csak a futamidő végén dönthet arról, megveszi-e a lakást.
A lízinget gyorsabban bírálják el, mint a hitelt: 2-4 hetet vállalnak hivatalosan a lízingbe adók, ám a tapasztalat szerint 2 hét szinte mindig elegendő. Bankkölcsön esetében a bírálat eltarthat akár két hónapig is. A nagyobb terveket szövögetők számára további jó pont, hogy lízing esetén nincsen felső határa az igényelhető összegnek: ha a cég jónak ítéli a feltételeket, nagyon sok pénzt is hajlandó fizetni.

Mennyi a nulla?

Mennyi az a minimális önerő? Ez az egyik legfontosabb kérdés. A jelenleg már működő lízingkonstrukció lényege 0 százalék önrész új lakás vételekor, 30 százalék használt lakásnál, melléképületnél vagy garázsnál. A 0 százalékkal, bár sok hirdetésben felbukkan, azért vigyázni kell. A 0 százalék valójában egyáltalán nem 0 százalék. Az elbírálási folyamat értékbecsléssel és bírálati díjjal kezdődik. Fizetni kell szerződéskötési díjat, folyósítási jutalékot, valamint az ügyintézéssel járó költségeket (közjegyzői díj, földhivatali eljárások), és persze nagyobb értékű ingatlannál az illetéket. Ez így együtt drágább ingatlanok esetében több százezres, akár milliós tétel. Igaz, sokszor hallani ellenérvként: pénz nélkül nem szabad lakásvásárlásba fogni. Ezt a tanácsot persze viszonylag könnyű megfogadni, mert persze - mint az ábra mutatja - nem is lehet.

Hitellel könnyebb a teher

A kölcsönre rakódó terhek versenyét biztosan nyeri a lakáshitel. Hosszas vizsgálódással sem találtunk olyan kölcsönt, amelynek törlesztőrészlete magasabb lett volna, mint az azonos futamidejű és devizanemű lízingdíj. A lízing tehát nem is versenyezhet szintén alacsony önerejű, ám kedvező kamatozású programokkal. Aki például 35 év alatti, és jogosult a Fészekrakó hitelre (vagyis nem akar például 15 millió forintnál drágább fővárosi lakást venni), válassza az állami támogatású programot.
 

Kinek jó az újonnan bevezetett lakáslízing, és milyen rejtett csapdákat tartogat a kis önerejű konstrukció? Vannak-e rejtett előnyei az eddig ismert ingatlanhiteleknek? Összevetettük a friss és a már évek óta futó finanszírozási formákat.

Veszélyben, aki nem tulajdonos

A lízing talán legnagyobb csapdája abban rejlik, hogy a futamidő végéig nem a beköltöző a tulajdonos. Ez a konstrukció olyan váratlan helyzeteket hozhat, amelyet a hagyományos vásárlás-hitel párosítás sohasem. Ha bármilyen rendkívüli esemény történik, a lízingcég azonnal kiteheti a lízingbe vevőt a lakásból úgy, hogy az addig befizetett teljes összege elúszik. Igaz, lízingkonstrukciónál is van lehetőség átütemezésre, vagy az ingatlan értékesítésére.
Nem csak befizetések elmaradása lehet az ok: ha csődbe megy a lízingcég, akkor is. Nem is beszélve a vis maior esetekről (árvíz, tűz), amelyeket semmi sem fedez, ha nincs biztosítás (ld. a következő fejezetet). Ilyenkor semmiféle kártérítés nincsen. Sajnos, az általában hosszú futamidő miatt ilyen balesetekre pedig van esély. A másik probléma, hogy kétszer kell kifizetni az illetéket. A 2 százalékos befizetésről már szót ejtettünk, ám újabb illetékfizetés várható a futamidő végén, amikor tulajdonossá válunk. Az akkori összeg majd az akkori illetékfizetési szabályoktól függ.

Lakáslízing és törlesztőrészletek
 

Miben más a lízing, mint a hitel?